Zmiany osobowe w Spółce cywilnej, w której w majątku objętym współwłasnością łączną wspólników Spółki cywilnej znajduje się nieruchomość.

Po pierwsze należy zauważyć to, że jeśli Adam Nowak i Jan Kowalski zawarli umowę spółki cywilnej, nie oznacza to, że tylko oni będą wspólnikami tej spółki, aż do grobowej deski, a w przypadku śmierci któregokolwiek z nich spółka wygaśnie. Zasada trwałości składu osobowego spółki cywilnej nie ma charakteru bezwzględnego. Wspólnicy Spółki mogą się zmieniać, należy jednak pamiętać, że nie może dojść do sytuacji, w której w dwuosobowej spółce cywilnej jeden ze wspólników wypowie umowę spółki, wtedy bowiem zostanie nam jeden wspólnik, co de facto doprowadzi do zakończenia bytu prawnego spółki.

W praktyce powyższy problem sprowadza się do tego, że jeśli np. wspólnikami spółki cywilnej są Adam Nowak i Jan Kowalski i postanawiają, żeby do spółki dołączył Michał Nowak, a wyszedł z niej Jan Kowalski to najpierw do spółki jako trzeci wspólnik musi wejść Michał Nowak, a dopiero potem wypowiedzieć umowę spółki może Jan Kowalski.

Problem pojawia się jeśli w majątku objętym wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej znajduje się nieruchomość. Powstaje, bowiem problem jaki wpływ na krąg właścicieli nieruchomości ma zmiana składu osobowego spółki cywilnej. Należy przyjąć, że jeśli nieruchomość wchodzi w skład majątku objętego wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej to pozostaje ona w tym majątku w przypadku wyjścia jednego ze wspólników,  wspólnik ten zaś powinien otrzymać odpowiednią spłatę z tytułu utraty praw do tego składnika majątkowego.

Jak zatem przeprowadzić proces zmiany składu osobowego w spółce cywilnej tak, aby nie powstał problem z ustaleniem, kto de facto stanowiącej majątek wspólników spółki cywilnej.

Powyższy problem w orzecznictwie i doktrynie doczekał się dwóch propozycji rozwiązania.

Zwolennicy pierwszego z poglądów wyszli z założenia, że jeśli w skład majątku objętego wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej wchodzi prawo, dla którego przeniesienia ustawa zastrzega formę szczególną (własność nieruchomości powinna być przenoszona aktem notarialnym – art. 158 kodeksu cywilnego) to, żeby skutecznie przenieść własność nieruchomości przy zmianie składu osobowego spółki cywilnej, należy sporządzić dokument zawierający oświadczenia woli skutkujące zmianą składu osobowego spółki cywilnej w formie aktu notarialnego. Czynność polegająca na przeniesieniu własności podlega wtedy kontroli przez notariusza, a dokument skutkujący zmianą w strukturze własnościowej nieruchomości pozwala na zmianę wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie z tą koncepcją brak zachowania formy aktu notarialnego może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych dotyczących nieruchomości. Moim zdaniem najlogiczniejsza wydaje się koncepcja, zgodnie z którą, w takiej sytuacji powstaje własność w częściach ułamkowych nieruchomości.

Przykład:

 Adam Nowak, Jan Kowalski i Michał Nowak mają na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej nieruchomość X, w przypadku w którym Jan Kowalski opuści spółkę bez zachowania formy aktu notarialnego, np. wypowie umowę spółki cywilnej na piśmie bez udziału notariusza to po takim ruchu nieruchomość będzie w 2/3 części objęta współwłasnością  łączną wspólników spółki cywilnej to jest Adama Nowaka i Michała Nowaka, a w 1/3 części jej właścicielem będzie Jan Kowalski.

Natomiast gdyby dochowano formy aktu notarialnego to po wyjściu ze spółki Jana Kowalskiego nieruchomość byłaby w całości objęta współwłasnością łączną wspólników spółki cywilnej to jest Adama Nowaka i Michała Nowaka.

Zgodnie z drugim, bardziej liberalnym podejściem zmiana składu osobowego spółki cywilnej nie wymaga zachowania formy potrzebnej do obrotu składnikami majątkowymi wchodzącymi do tej spółki. Zgodnie z tą koncepcją zmiana składu osobowego spółki wywołuje jednocześnie z mocy prawa skutek w postaci zmiany kręgu współuprawnionych do nieruchomości, wchodzącej w skład majątku objętego współwłasnością łączną wspólników spółki cywilnej. Problem pojawia się w praktyce, jak wiadomo do zmiany wpisu w księdze wieczystej wymagana jest forma dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poza pewnymi wyjątkami, art. 95 prawa bankowego, które nie mają tutaj zastosowania). Dokument w zwykłej formie pisemnej nie rozwiązuje zatem problemu.  Powstaje zatem niezgodność treści wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą jej usunięcia, zdaniem zwolenników tej teorii, będzie złożenie dokumentu w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

               Co w wypadku, gdy osoba, która wypowiedziała nam umowę Spółki cywilnej jednak nie chce tak łatwo zniknąć z księgi wieczystej i nie chce, złożyć wizyty u notariusza celem nadania dokumentowi odpowiedniej formy? W takiej sytuacji zasadnym wydawałoby się wytoczenie powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to jest o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które jest bardzo czasochłonne i kosztowne.

               Obie przytoczone przeze mnie koncepcje znalazły poparcie w postanowieniach i uchwałach Sądu Najwyższego, obie też wydają się logiczne. Druga z przedstawionych teorii doczekała się nawet potwierdzenia w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10. Zgodnie z tezą tej uchwały, jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Powyższa teza została oparta na treści art. 871 §1 kodeksu cywilnego zgodnie, z którym występującemu wspólnikowi zwraca się w naturze tylko te rzeczy, które wniósł do spółki do używania. Inne wniesione przez niego tytułem wkładu rzeczy i prawa majątkowe nie podlegają zwrotowi, a wspólnikowi występującemu wypłaca się ich ekwiwalent w pieniądzu, ustalany stosownie do zasad określonych w tym przepisie. Ekwiwalent ten oblicza się według wartości wkładu tego wspólnika, oznaczonej w umowie, a w braku takiego oznaczenia - wartości, która ten wkład miał w chwili wniesienia. Ponadto, stosownie do § 2, wypłaca się mu w pieniądzu taką część wartości wspólnego majątku pozostałego po odliczeniu wartości wkładów wszystkich wspólników, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki. Sąd Najwyższy stwierdził, że na skutek jednostronnej czynności prawnej, jaką jest decyzja wspólnika o wystąpieniu ze spółki, traci on zarówno członkostwo w niej, jak i status współwłaściciela majątku wspólników i to niezależnie od tego, co jest przedmiotem tej wspólności, gdyż art. 871 kodeksu cywilnego, nie wprowadza w tym zakresie żadnych zróżnicowań. Skutek w postaci utraty uprawnień rzeczowych do wspólnego majątku następuje przy tym z mocy samego prawa.

               Należy jednak pamiętać, że przyjmuje się zgodnie, że przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości (wieczystego użytkowania), odwrotnie niż wystąpienie,  wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

               Sąd Najwyższy w uchwale powołując się na regulację dotyczącą spółki cywilnej ujętą w kodeksie cywilnym wykluczył obawy z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu z tej przyczyny, że wspólnik ustępujący ze spółki, z chwilą wystąpienia ze spółki traci prawo reprezentowania, niezależnie od treści wpisu.

W dodatku, zasadą ustanowioną w art. 866 KC jest, że umocowanie do reprezentowania spółki przez wspólnika odpowiada zakresowi prawa do prowadzenia jej spraw. Stosownie zaś do art. 865 § 2 KC, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłych czynności potrzebna jest zgoda pozostałych wspólników wyrażona w formie uchwały. Rozporządzenie majątkiem wspólnym stanowi bez wątpienia akt przekraczający zakres zwykłych czynności, który nie może dojść do skutku bez zgody pozostałych wspólników. Wyklucza to praktycznie możliwość zadysponowania tym majątkiem przez wspólnika, który utracił prawo reprezentowania spółki.

Osobiście nie do końca zgadzam się z treścią tej wyżej wymienionej uchwały Sądu Najwyższego, uważam, że jej uchwalenie mogło być podyktowane istniejącym od dłuższego czasu stanem niepewności, w którym dokonywano wypowiedzeń umów spółki cywilnej, w której w majątku objętym wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej była nieruchomość zarówno w formie zwykłej pisemnej jak i w formie aktu notarialnego, a obrót ucierpiałby gdyby Sąd Najwyższy uchwalił inaczej – pojawiłoby się pytanie co zrobić z tymi wszystkimi przypadkami, w których osoba ustępowała ze spółki i nie zachowano formy aktu notarialnego, co wtedy stało się z nieruchomością? Najpewniej pozostawałoby tylko powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

               Sąd Najwyższy uchwałą z dnia 10 czerwca 2011 r., Sygn. akt III CZP 135/10, jednoznacznie przesądził możliwość wyjścia ze spółki cywilnej, w której w majątku objętym współwłasnością łączną znajduje się nieruchomość, bez potrzeby składania wizyty u notariusza. Jakie zagrożenia dostrzegam w tej uchwale, otóż wyobraźmy sobie następującą sytuację:

Jan Kowalski, Adam Kowalski i Anna Walczak zawarli umowę spółki cywilnej, spółka cywilna ma słabe obroty, a głównym składnikiem jej majątku jest warta 3.000.000,00 złotych nieruchomość – kamienica w Warszawie. Wspólnicy w umowie spółki cywilnej zawartej na piśmie wpisali, że w  przypadku wyjścia ze spółki przez jednego z nich otrzymuje on 150.000,00 złotych tytułem zwrotu wkładu. Następnie wspólnicy pokłócili się bracia Jan Kowalski i Adam Kowalski forsowali jedno stanowisko, Anna Walczak drugie, Anna Walczak wypowiedziała umowę spółki cywilnej. Następnie wspólnicy poprosili ją, żeby uwierzytelniła swój podpis na wypowiedzeniu u notariusza. Po paru miesiącach Anna Walczak zorientowała się, że owszem otrzymała 150.000,00 złotych tytułem zwrotu wkładu, ale straciła prawa do nieruchomości, którą sama odziedziczyła po matce i wniosła do spółki tytułem wkładu.

               Jeśli zostawiamy sprawy samym sobie i podejmujemy decyzje spontanicznie to konsekwencje prawne mogą być bardzo poważne. Stoję na stanowisku, że notariusz powinien być strażnikiem wszelkich czynności, które prowadzą przejścia własności nieruchomości. Wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej nie stanowi postaci umownego przeniesienia własności nieruchomości, o której mowa w art. 158 kodeksu cywilnego, prowadzi jednak do skutku, w którym osoba traci wszelkie prawa do nieruchomości na rzecz pozostałych w spółce wspólników.

               Podsumowując, orzecznictwo na ten moment pozwala na wystąpienie ze spółki cywilnej, w której w majątku objętym wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej znajduje się nieruchomość w zwykłej formie pisemnej. Jednak do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej wymagane jest poświadczenie podpisu na dokumencie przez notariusza. Pomimo takiego stanu rzeczy z uwagi na duże kontrowersje związane z brakiem zachowania formy aktu notarialnego rekomenduję w takich przypadkach skorzystanie z formy aktu notarialnego. Po pierwsze zyskujemy niemalże pewność, że cały proces zostanie przeprowadzony prawidłowo. Po drugie, w przypadku zmian w orzecznictwie możemy spać spokojnie. Po trzecie, dużo trudniej będzie podważyć taką czynność np. powołując się na jedną z wad oświadczenia woli – błąd, podstęp, groźbę.