Umowa Sprzedaży lokalu mieszkalnego, w której lokal sprzedaje nam Spółka z o.o.

Ostatnio mamy do czynienia ze wzmożoną aktywnością Polaków na rynku nieruchomości i to zarówno tych z rynku wtórnego jak i pierwotnego, oraz tych przeznaczonych na cele mieszkaniowe i o przeznaczeniu komercyjnym. Nie będę tutaj zastanawiał się nad genezą tego zjawiska.

Uważam, je za pozytywne ponieważ wzmożona aktywność w tym obszarze niewątpliwie daje impuls do rozwoju naszej gospodarki i świadczy o poprawie sytuacji finansowej wielu Polaków.

W związku z powyższym zajmę się odpowiedzią na pytanie na czym powinniśmy się skupić przy kupnie nieruchomości?

Dzisiaj zajmiemy się analizą pod kątem prawnym kupna lokalu od Spółki z o.o. na rynku wtórnym.

Po pierwsze kiedy już wybierzemy interesujący nas lokal i dogadamy się z przedstawicielem Spółki co do jego ceny, powinniśmy zapytać, jakie lokal ma przeznaczenie czy jest to lokal użytkowy czy mieszkalny, czy dla lokalu jest prowadzona księga wieczysta (jeśli nie to może być to np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które to prawo nie musi choć może mieć założoną księgę wieczystą, albo lokal, który nie został wyodrębniony i nie ma samodzielności) i czy lokal jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy też stanowi odrębną nieruchomość i jest samodzielnym lokalem.

    

        Jeśli lokal ma przeznaczenie mieszkalne a na pozostałe dwa przedstawione pytania odpowiedzi będą twierdzące to mamy do czynienia z samodzielnym lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Wtedy należy sprawdzić stan prawny lokalu przeglądając po pierwsze jego księgę wieczystą można zrobić to w każdej chwili korzystając z adresu internetowego: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, w treści księgi wieczystej dowiemy się:

a) kto jest właścicielem nieruchomości i na jakiej podstawie nabył przedmiotowy lokal, oraz kiedy to zrobił (w dziale II),

b) czy jest to lokal obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (hipoteki – opisane będą w dziale IV, wszelkie inne obciążenia, zajęcia komornicze, niezgodności itp. w dziale III),

c) poznamy dokładną wielkość lokalu co niewątpliwie wpływa na cenę zakupu – należy patrzeć na cenę za metr kwadratowy powierzchni (dział I-O oznaczenie nieruchomości),

d) dowiemy się także czy lokal znajduje się w budynku, który leży na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, tutaj właściciele lokali będą współużytkownikami wieczystymi gruntu pod budynkiem, co wiąże się z dodatkowymi opłatami z tytułu użytkowania, czy też właściciele lokalu są także współwłaścicielami gruntu pod budynkiem wtedy interesuje nas kwestia podatku od nieruchomości.

      

    Kolejnymi ważnymi dokumentami będą wypis z rejestru gruntów i wypis z rejestru lokali, które odpowiedzą nam na pytanie na jakiej działce stoi budynek, jaki jest nr księgi wieczystej tejże działki, kto jest jej właścicielem, w  którym znajduje się przedmiotowy lokal,  który chcemy kupić, w jakim obrębie znajduje się lokal który chcemy kupić. Informacja dotycząca obrębu jest o tyle istotna, iż na jej podstawie możemy ustalić czy interesujący nas lokal znajduje się na obszarze zdegradowanym oraz na obszarze rewitalizacji, lub specjalnej strefy rewitalizacji, a co za tym idzie czy gminie przysługiwać będzie prawo pierwokupu przedmiotowego lokalu wystarczy wtedy telefon do właściwego urzędu i podanie obrębu w celu ustalenia czy nieruchomość wchodzi w strefę rewitalizacji czy jest w niej w całości, jeśli tylko obręb jest częściowo w strefie rewitalizacji, a nasz budynek jest poza tą strefą to powinniśmy postarać się o zaświadczenie z urzędu, które to potwierdzi, wtedy nie będziemy mieli do czynienia z pierwokupem.

    

    Jeśli po lekturze księgi wieczystej i dokumentów geodezyjnych powstaną jakieś wątpliwości np. różnice w metrażach, można je wyjaśnić np. przeglądając akta księgi wieczystej w siedzibie właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych, Sądu Rejonowego, być może ujawnione w księdze wieczystej dane nie były uaktualnione, a dokonano inwentaryzacji, w wyniku której zmieniła się wielkość lokalu. Nie każdy jednak jest uprawniony do przeglądania akt księgi wieczystej. Może to zrobić np. obecny właściciel, albo wybrany przez nas notariusz.

       

       Kolejnym ważnym dokumentem jest podstawa nabycia, czyli dokument na mocy, którego nasz kontrahent stał się właścicielem interesującego nas lokalu. Tu należy zbadać wiele rzeczy i dokładnie go przeanalizować i tak jak przy analizie poprzednich dokumentów należałoby skorzystać z pomocy profesjonalisty.

      

  Następną istotną kwestią jest sprawdzenie czy lokal nie ma zadłużenia u administratora nieruchomości, czy czynsz regulowany jest na bieżąco i nie ma żadnych dodatkowych niespodzianek, tą informację uzyskamy, albo od wspólnoty mieszkaniowej, albo od firmy odpowiedzialnej za administrowanie nieruchomością.

    

    Ponadto należy upewnić się kto w lokalu jest zameldowany i czy w chwili sprzedaży w lokalu nikt nie będzie zameldowany, jeśli kupimy lokal z zameldowanymi w nim osobami to mogą pojawić się długotrwałe problemy.

    

   Jeśli przed udaniem się do notariusza podpisujemy ze Spółką umowę przedwstępną zwróćmy uwagę na to kto reprezentuje spółkę. Prawidłowa reprezentacja Spółki z o.o. została omówiona tutaj: http://spolkomaniak.blogspot.com/2017/05/reprezentacja-spoki-z-oo-z-wyaczeniem.html i tutaj

http://spolkomaniak.blogspot.com/2017/06/reprezentacja-spoki-z-ograniczona.html. 

Przy akcie notarialnym właściwe umocowanie osób działających w imieniu Spółki sprawdzi notariusz, nie mniej jednak warto też upewnić się czy zawieramy umowę z osobami, które maj

         

   Co do zasady przedstawiciel Spółki powinien przedstawić nam uchwałę Zgromadzenia Wspólników Spółki wyrażającą zgodę na zbycie przez Spółkę interesującego nas lokalu za ustaloną wcześniej cenę.

      

      Należy sprawdzić aktualny tekst jednolity umowy Spółki pod kątem interesującej nas transakcji, np. może z niej  wynikać, że nie jest potrzebna do zbycia lokalu uchwała Zgromadzenia Wspólników i aktualny odpis z KRS Spółki.

       

    Spółka może sprzedać nam lokal w cenie brutto czyli z uwzględnieniem podatku VAT, jest to dla nas o tyle korzystne, że w przypadku, w którym Spółka sprzedaje lokal z VATem, my nie musimy płacić podatku od czynności cywilnoprawnych, odpowiadającemu przy umowie sprzedaży kwocie w wysokości 2% wartości sprzedawanej nieruchomości.

     

     Warto także upewnić się czy lokal nie jest objęty umową najmu, dzierżawy i czy nikt nie prowadzi w nim działalności gospodarczej.

    

      Należy również poznać sytuację finansową naszego kontrahenta, a jeśli nie będzie chciał jej ujawniać to chociaż odebrać od niego oświadczenia, w których wskaże on, że przedmiotowy lokal nie jest obciążony jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tego lokalu lub ograniczenia w rozporządzaniu nim;

   Natomiast przeciwko Spółce nie toczy się żadne postępowanie sądowe lub administracyjne o zasądzenie określonej kwoty pieniężnej, bądź postępowanie egzekucyjne, upadłościowe, nie jest ona dłużnikiem osób trzecich na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego, administracyjnego, innych organów i zdarzeń prawnych, które to okoliczności w razie zawarcia niniejszej umowy, mogłyby wywołać skutki prawne względem nabywców przedmiotowego lokalu czyli nas oraz osób trzecich. 

   Ponadto należałoby poprosić naszego Sprzedającego, aby potwierdził, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla interesującego nas lokalu nie uległ zmianie, ani nie składano do niej żadnych wniosków o wpis.

   Podsumowując, jest wiele zagadnień, które powinno się sprawdzić przez dokonaniem zakupu lokalu mieszkalnego, duża część z nich to zagadnienia prawne, które powinni przeanalizować profesjonaliści. Nie bez powodu dla obrotu nieruchomościami ustawodawca wprowadził wymóg formy aktu notarialnego. W niniejszym artykule na pewno nie wyczerpałem tematu, ale starałem się poruszyć najistotniejsze kwestie związane z omawianym rodzajem transakcji.